+7 (812) 956-3350
Позвонить нам

Наш адрес: СПб,
ул. Руставели, 13, офис 1113
Электронная почта:
nezexp.spb@mail.ru

Проведение оценки недвижимости: методики и их недостатки

Оценка недвижимости – это целая наука, для которой в учебной программе высшего образования выделена отдельная дисциплина. Кроме того, оценка является отдельным видом деятельности, который до сих пор развивается и изучается. Так, например, во все времена в данной области шли активные споры и исследования по поводу недостатков тех или иных методов оценки.

Отметим, что проведение оценки недвижимости может осуществляться тремя основными методами – затратным, доходным и сравнительным. Каждому из них присущи свои особенности, и оценщики очень тщательно относятся к выбору способа. Затратный подход к оценке можно считать самым старым и наиболее простым. Именно его использовали в советское время, да и сегодня во многих случаях альтернативы этому методу нет. Ведь детский сад или какой-то гражданский объект, находящийся в государственной собственности, кроме как с позиции затрат оценить невозможно. Однако, при оценке некоторых объектов у этого метода выявляется целый ряд недостатков. В частности, если старое здание отремонтировано новыми отделочными материалами, его объективную стоимость с помощью затратного подхода вряд ли удастся определить. Кроме того, бывает нередко на здание отсутствуют сметы, но при этом оно выполнено по нестандартному проекту. Оценщику просто не на что опереться при проведении экспертизы, особенно, когда ее результаты планируется использовать в суде. Результат такого исследования, скорее всего, оспорить будет очень легко.

Когда осуществляется проведение оценки недвижимости по сравнительному методу, недостатков выявляется намного меньше. Это один из самых объективных методов на сегодняшний день для оценки квартир, земельных участков, торговых помещений. Результаты его сложно оспорить, особенно, если работал грамотный оценщик. Но и у этого метода есть минусы. К примеру, если на рынке нет схожих предложений, произвести оценку нереально. Такие случаи нередки – не типовой проект здания, предназначение которого имеет очень узкую область использования.

Доходный метод для собственника или инвестора – один из самых предпочтительных. Нет лучше способа оценить коммерческую недвижимость. Однако, проведение оценки недвижимости по доходному методу невозможно для объектов, которые используются не для коммерческих целей. Кроме того, даже для коммерческих объектов бывает непросто найти некоторые показатели для проведения экспертизы. Например, сложно оценить рынок предложений аренды. Как видно, практически у каждого метода основные минусы связаны с недостатком информации.